ゲストハウスへの道　第2章

  

リフォーム初日はまずゴミ出しから。
といってもイラブラブほどはっきりゴミとわかるものがなく使うものと使わないものの分別から始めた。
通常なら売主がここらへんはやるのだが居ぬき（現状ともいう）で買ったのでここから始めることに。

イラブラブの時も量は凄まじかったが今回も負けていない。
外に出したものは…
・ポット類複数
・食器多数
・食器棚1セット
・流し台
・コンロ＋コンロ台
・冷蔵庫
・寝具20セット
・電気ストーブ、扇風機など家電多数
・コタツ
・ダイニング用テーブル
・テレビ4台
他にもあったと思うけど忘れてしまった。。。
時のたつのは早いのだ。

これらの廃棄物はほとんど稲取の収集センターに持ち込んだ。
軽の１BOX満タンで5回。
近々6回目が…
おかげで中は必要なものだけになりスッキリした。  

ハードな日々がはじまる。
といってもイラブラブより家の痛みが少ないのでリフォームは約１か月の予定。
そして年末の開業を目指す。
やり方は全てオリジナルなのでどれだけ参考になるかは…？

着いた日はリフォームの基本は掃除ということで荷物を入れてそのまま掃除開始。
リフォームのリストは
・風呂場のレールをなおす
・浴槽のヒビを埋める
・内装のヒビを埋める
・台所の床をなおす
・外装のヒビを埋める
・駐輪場をつくる
・喫煙所をつくる
・雨戸にペンキを塗る
・雨漏りをなおす
・天井（一部）修理
などなど。
これくらいなら…と東京では思っていたが実際はこんなものではなかった。
そして今も作業は続いている。。。  

契約から中1日の11月30日。
まったりした東京生活から河津生活に入る。

前日、実家から冷蔵庫、マットレス以外のほぼ全ての荷物を積み
妻の実家へ。
ここでストーブ2台、寝具を積んで出発の朝。
今回はバックミラーに荷物しかうつらないがなんとかなるだろう。
日曜日の下りは空いているのでルートは
第3京浜～茅ヶ崎～小田原からは135号線の海岸線ルート。
懐かしき茅ヶ崎を通る。


（ﾁｻﾝ前）

しかも富士山を見ながら進む。
天気は最高、道もガラガラ。（だから時にあおられる）
ところどころ寄り道をしながらスイスイと河津へ。
いよいよこの家に住み、ここでゲストハウスを開業するのだ。
それまでの道のりはきっとあっという間だろう。

  

現地見学から3週間、ようやく契約まできました。
契約は下田でおこないその後現地で境界線の説明があるという。
せっかく現地まで行くので運べるものは運んでおきたい。
幸いクルマもギリギリでみつかったし。

ということでクルマをひきとってそのまま実家へ。
ベット、釣具、アウトドア用品、服、テレビ、素晴らしい自転車2台などなど。
クルマへの積み込みは1時間以上かかったがうまく後方も確保できる。
前日は妻の実家に泊まり翌朝7時、伊豆を目指す。
ルートは裾野～天城峠～河津。
この日は天候が悪く風も強い日で東名では苦労した。（タイヤの空気圧が低かった）
天城峠ではもっと苦労した。
河津の役場によって転入とバイクのナンバーをいただく。
お昼は強風の尾ヶ崎ウィングで。

早目に下田に入り重要事項の説明をうける。
事前の見学でほぼわかっていたのでほぼ納得なんだけど
浴槽のヒビ割れだけは見逃してしまった。
しかし、かなりうれしいこともあった。
開業資金を150万円以上減らすことができるくらいのことだった。
契約は2時間かかった。
居ぬきで買ったため備品の説明もあった。
例えばエアコンは全ての部屋にあり実際に動作するし
給湯器の追い炊き機能も確認してあるとのこと。

現場での境界線の説明も良かった。
思った以上に広かった。
（一応118坪）
電気屋さんとガス屋さんも来て現場説明を受けた。
いまだ体験したことのないA（アンペア）の容量。
電気代がちょっと心配。

荷物出しはあれこれ考えてやった荷積みに比べ格段に早く済み（10分）
すっかり暗くなった新しき我が家を後に東京に戻った。
帰りは135号線。
遠くに広がる相模湾沿岸の灯りがなつかしく美しく感じた。


  

伊良部にクルマ2台を残してきたので新たに探すことに。
東京に行く前に手配しておいたのだが、、、
東京に行くと「見つからない」という。
狙いは…
・軽１BOX
・10万ｋｍ以下
・20万円以下
・車検付き
・とりにいける場所

気長に探すわけにもいかないのでヤフー自動車やオークションで探すもたしかになかなかない。
幸いにも契約日が予想より遅くなったので探す時間は増えた。
でもいいのがないのでいっそのことワーゲンのルポにしようと思い現物を見に行くも決断できなかった。
かなり程度がよく値段も20万と破格だったんだけど。

しかし、根気強く探すと（この手のクルマはいろんなメーカーから名前を変えて売っていたりするので探しにくい）
ついに見つかり、無事落札できました。
18万円　8万km。
程度も問題なく安心して乗れました。
落札は契約の2日前。
クルマをとりにいったのは前日だった。
そして実家により荷積みをして多摩川へと向かうのであった。。。

  

ようやく開通しました。
伊良部の時は1週間でしたがこちらは1ヶ月近くかかることに。。
その間いろいろありました。
リフォーム作業も進んで今現在で消防審査が終わった段階。
この間のことはこれから書いて早く現在進行形にしたいです。

  

開業までのスケジュールを決めるのはなかなか難しい。
イラブラブの時は特にそうだった。
リフォーム作業にどれくらいかかるかわからなかったからだ。
だが、今回はリフォーム作業は予算、時間ともにだいたい見えている。
（うまくいかないかもしれないが）

しかし、不動産の売買契約が月末にずれこんでしまったので
かなりせわしくなってきた。
引越ししてすぐに通信設備を整え
買出し、掃除、融資相談、クルマの名義変更、書類の作成、HPの開設など多忙を極めそうな予感。。。
開業時には温泉は引けていないかもしれない。
でも年末開業に向けて進むのだ！

  

これも重要になる。
資産をどうやって増やしていくかという戦略的な計画は伊良部で考えていたけど
今度のゲストハウスを5年後までにどうするかは考えていなかった。
常識的な中で考えると
レンタル品を増やす。
屋外シャワーを設置する。
タイニングルームをつくる。
など、使い勝手と直接売上に結びつくものしか思いつかなかった。
現場を知らないからなかなか難しい。
（まったく知らないわけでもないが）
でも必要書類。
計画書のフォーマットもわからない。

そこで身内に相談してフォーマットは教えてもらった。
売上、仕入、経費、利益を表にすればいいというすごく簡単なもの。
問題はその根拠。
一応起動にのったあとは売上を開業当初より200万円乗せているので
これに添う根拠が必要だ。
イラブラブの場合は2年目ですでにこれができていた。
河津ははじめからイラブラブ以上の売上を見込んでいるので伸びしろにやや不安。
しかし、稼働率をみればまだまだ伸ばせる余地は十分にある。
そこで魚と温泉がより重要になってきそうな予感…
さらにパブも。
こちらは現場に行ってからかな。  

売上－年間費用＝利益。
年間費用は出した。
一方、売上はどうか？
通常は売上を先に計算するのだが
イラブラブのデータがあるのでたまたま年間費用を出すのが早かった。
売上を決める前にターゲットを明確にしておこう。
これがあると宿に特長もある。
・日帰りしていた観光客（これは実情は違うが行動パターンは伊良部と同じ）と一般観光客
・フィーｯシャーマン
・サイクリスト・ツーリスト
・サーファー・ダイバー

それぞれのターゲットがいつが一番魅力的なのか？
これは一般観光シーズンと年間行事スケジュールで決まっている。
例えば、
一般観光は２、５，１０月　
釣りは3、6月
サイクリスト・ツーリストは春
といった具合。

そしてそれぞれの月の休日前の日数、平日と休日の最終日の日数にこられる人数をかけて出してみた。
こうして一応は細かくやってみたら、一般的な平均稼働率の数字と同じだった。
客観性がありそうな数字だけど工夫する余地が残されている数字でもある。

そうして出た売上は開業初年度で年間費用の2倍だった。
イラブラブの時は売上予測に自信がなかったが今回はよさそうな感じがする。

  

開業資金の次は年間費用を出さないといけない。
初めてゲストハウスをやる方はわかりにくいことなので
いろいろ項目を出してみます。

ベースはイラブラブの確定申告（一般用）のもの。
不動産賃貸に関する費用は入れていません。
これを今回のゲストハウス　河津用にやってみました。
金額が大きいものは…
・水道高熱費
・温泉管理費
・旅費交通費
・通信費

旅費交通費に大きな費用削減の可能性があります。
細かいものは…
・荷造運賃
・広告費
・クルマの維持費
・原付維持費
・分譲管理費
・租税

このあたりはあまり工夫できません。
生活費と混合しそうなのは…
・接待交際費
・消耗品費
・雑費

個人的なものものとしては…
・年金
・国保
・保険

これらを全て合わせたものが確定申告ベースの年間費用となります。
実際はに生活費（食費など）を加えて個人的な年間費用を出します。


  

不動産もほぼ決まり、開業への法的なものも見通しがついた。
すると次はお金の問題である。
どのくらいの費用がかかるのか。
大きな（不動産）ものは決まってきたので
細かいところを出して精度の高い開業予算を出していく。

主なところでは…
・消防器具
・営業申請
・自動車
・原付
・自転車
・工具
・内装改修・設備費用
・屋根改修費用
・床改修費用
・駐輪場の建設費用
・引越費用

これらに温泉関連が加わる。
開業資金全体で見れば不動産が5割、温泉が2割、その他が2割くらいか。
イラブラブの時と同じように全て自分で行う予定。

通常ならこれに運転資金が加わる。
開業前は売上はないし、開業からしばらくの間は売上がたちにくいので必要なものかも。
でも最近は開業まえから告知しお客さまに知っていただいたくことができるので
昔ほど重要ではないのかもしれない。
しかも開業からポン！と伸びていかないと勢いが付かないし伸び悩むこともありそう。
開業前については宿を開業する前から開業できる範囲のものを開業しておけば収入も入る。
自分の場合はそれに不動産の賃貸料も入るので運転資金は計上しなかった。

これに対し資金集めの方だが
キツキツにすれば温泉以外の費用ではなんとかなりそうな気がする。
（高い工具を買わなければ。でも高いのは作業性がいいんだな～）
でもキツキツでは何かあったときに対応できないのでお金を借りる必要も。
それで上記の温泉費用と合わせて借入金額を算出してみた。
  

不動産屋さんから連絡が入りました。
価格が厳しかったけど今後の活用方法など聞き、
それならと売っていただくことになりました。
価格は希望とおどり。
契約は月末です。

そうと決まればやることがいっぱい。
・開業資金集め（だいたい集まっているが）
・開業費用の算出（予算が少ないので資金内でやる）
・リフォーム計画
・スケジュール
・申請書類の作成

がぜんやる気がでてきました。
電話でお問い合わせした時はダメかも…と思っていたのに。
第２候補、第３候補までいかなくて良かった。
（第３プランはかなり魅力的だったが現在の資金では少し厳しいのとものの順序－ゴールへの道－から
どうしても第１候補でしたかった。
それがかないそうです！

  

旅館業の営業を許可するところは保健所。
ここでもいろいろ教えていただいた。
必要書類は…
・申請書
・配置図
・平面図
・浴室平面図
・周辺地図
・消防法令適合通知書
などなど

他にもこまごまとしたのがある。
今回は温泉の導入を検討しているので
これについても聞いてきた。
こちらの担当者も大変わかりやすく教えていただいた。
必要な書類には手に入らないものもあるかもしれない。
それはこれから考えるとして
物件見学～役場相談が終わって今回の出張は終了した。
  

物件を見た翌日は消防署、保健所などで開業までの相談をしてきた。

消防署
必要なものは１枚の紙にわかりやすくまとめられていた。
対応もすごく丁寧だった。
具体的に用意するものは
・案内図
・平面図
・申請書
・届出書

実際の審査では消防設備、機器などが見られる。
設備や機器は客室の大きさから割り出された人数によって変わる。
もちろん、平屋か２階建てかにもよって違う。
今回の相談の中で沖縄ではなかなかない漏電火災が気になった。
漏電火災は壁の構造により必要になるのだが
沖縄のRCでは起きないことらしいのだ。
これをクリアできないと多くのその壁を使っている中古住宅を宿に変えるのはできない。
（もちろん設備によるクリアの方法も教えていただいた。
これは申請前に現場で確認していただくことに。

建築基準法も気になった。
ある大きさを超えると用途変更をしないといけない。
それを土木事務所で確認する必要があるとのことで
消防署の後に行ってきた。
結論からいうと用途変更をするのは建築時の書類が多数必要になるので
できなくはないが今回は見送ることにした。


  

現場に入る前に物件のチェックリストを作っていて
これに照らし合わせてやろうと思っていた。
主な項目は…
・駐車場のスペース
・外壁の状態
・基礎の状態（水平、ヒビ、沈下など）
・自転車置き場
・駐輪場の場所
・屋外シャワーの設置場所
・雨戸、網戸の状態
・天井
・床
・内壁
・天井（雨漏りのあと）
・収納スペース
・備品
などなど…

実際チェックしてみると
外はしっかり見た。
駐車スペースも測った。
地下倉庫もあった。
内装も床と天井を中心によくわかった。
雪見も付いている（雪はほとんど降らないらしいが）
しかし、備品はしっかり見れなかった。
多すぎたのだ。

そして、いよいよ価格交渉に入る。
もちろん売主さんの希望価格は表示されている。
しかし、その金額はとてもだせない。
不動産屋さんに聞くと２割はリフォーム費用としてまけるつもりという。
それでもだせない金額だったのでズバリ指値を言った。
そしてこの不動産の今後の活用方法などをお話し
売主さんへの価格交渉の応援をとりつけた。
あとは売主さん。
どこまでがんばってくれるか。。。  

いよいよ２泊３日で伊豆に物件を見に行く。
風邪もおさまりつつあり久しぶりに伊豆にワクワク。
でもその前に茅ヶ崎の手持ち不動産でお世話になった不動産屋さんと借主に挨拶と宮古のお土産を渡しに行く。
東海道線が西から南に進路を変えると海の色が変わってくる。
そして将来のことを想うとテンションがあがる。
初日は伊豆高原の会員リゾートに宿泊。
大仕事の前のちょっとしたひととき。
ここで誕生日を祝っていただいた。

翌日、河津に移動して不動産屋さんと合流。
第１希望の物件は駅から比較的近く（1.6km)広い。

第２希望の物件は河津川を少し上流に上ったところ。
アマゴ釣りに最適な支流のそば。

第３希望は第１希望物件から奥に行ったところ。
温泉つきの物件だ。

実は第１希望の物件は先約があり価格交渉に入っているということだったので半分諦つつ見学することに。
不動産屋さんのからの情報によると今のところそれ以降の動きはないとのこと。
どうやら価格がうまくまとまらないらしい。
買い付けが入る前なので自分が入る余地がありそうな予感。
そんな状況の中で物件の問い合わせをしたのだから、（商談の）動きを止めたと言ってもいいのかも。
心に光がさしていく中で物件に向かう。  

伊良部で練りに練った構想を持っていよいよ１１月４日に上京。
しかし、伊良部で完全に治らなかった風邪がここで本格化してしまい数日は思うように動けなかった。
気温差１０度以上。
いつも上京するときは最初はこうなることがあるのだが。

翌日、転入し、国保をもらった。
国保は伊良部で全額支払ってきたのですぐもらえた。
そのまま区役所で食事をして実家でうだうだしている。
免許の住所変更までは苦しいそうだ。
３日後には物件を見に出張に出るのだ。
それまでにはなんとかしなければ…  

次の宿はいつ、どこで、いくらくらいで始めるか…
これは伊良部にいる間に決めていた。

要件としては…
時期
早いにこしたことはない。
特に国民的休日、開業予定地に祭りなどがあればそれに間に合うように。

場所
どこに住むか？
そこで何をしながら（遊びながら）暮らすのか？
そしてそこで実際暮らしていけるのかを十分考慮すると
よく知っている場所がいい。

予算
やり方によっていくらでもなります。
詳細は後ほど…

場所は伊良部にないものを求めて決めた。
伊良部にないものは…
フライフィッシング（渓流）
波乗り（ビーチブレイク）
峠道（バイクとクルマ）
これらの欲求を満たししかも生活が成り立つ場所。
いくつか候補があがりましたが最終的には静岡県河津町に絞った。

すると開業の時期も自然と決まってくる。
  

２号店開業までの軌跡とその後に続くドキュメンタリーです。
２号店開業までを前編、その後の出来事を後編とします。
みなさま、ぜひお楽しみください。
またわからないことなどありましたらお気軽にご質問ください。